KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERDİRİLMESİ VE İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Kiraya veren; kiracısı Tefe-Tüfe ortalaması baz alınarak arttırım yapsa bile enflasyonun artması ile birlikte kiracının yapmış olduğu bu arttırımı yeterli bulmayarak kiracının taşınmazdan tahliye edilmesini sağlayarak belirleyeceği rakam üzerinden yeni kiracıya taşınmazını kiralamayı hedeflemektedir.

Bu husus doğrultusunda kiraya veren maliki olduğu taşınmazın kiracısını doğrudan tahliye edebilir mi? Kiracının böyle bir durumda yasal hakları nelerdir?

Kira sözleşmesinin kiraya veren açısından sona erdirilmesi kanunun öngördüğü sınırlar çerçevesindedir. Kiraya veren kira sözleşmesini ya süresi bittiği için ya da kanunun öngördüğü tahliye gerekçelerine dayalı olarak sona erdirebilme hakkına haizdir. Kanunun öngördüğü bu haller dışında bir gerekçe kira sözleşmesine eklense dahi bu klozların hiçbir surette hukuki geçerliliği bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinin süresinin bitimine dayalı olarak dava açma süreleri sözleşmenin belirli süreli ve belirsiz süreli olmasına göre değişiklik göstermektedir. Genellikle konut kiralarına ilişkin kira sözleşmeleri (1 yıllık) belirli süreli kira sözleşmesi olarak yapılmaktadır. Kira sözleşmesinin bitimine istinaden konutun tahliyesini talep etme hali kiracı ve kiraya veren açısından farklı sonuçlar doğurmaktadır. Kiraya veren" belirli süreli sözleşme gereği süren doldu; çık" diyemeyecektir.

Kiraya Veren Sürenin Bitimine Dayalı Olarak Kira Sözleşmesini Sona Erdirme Hakkını Ne Zaman Kullanabilecektir?

Kanun koyucu kiraya veren yönünden süreye dayalı olarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkını 10 yıllık uzama süresinin sonuna bırakmıştır. TBK madde 347 gereğince kiraya veren, belirli sürenin bitiminden sonra 10 yıllık uzama süresini bekleyecek. Bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesine son verebilecektir.

Kiraya Veren 10 Yıllık Uzama Süresini Nasıl Hesaplamalıdır?

Örneğin; kiracı ile kiraya veren arasından 5 yıllık kira sözleşmesi bulunduğunu varsayalım. Öncelikle kira sözleşmesi kapsamında belirttikleri bu 5 yıllık sürenin sona ermesi gerekmektedir. Daha sonra 10 yıllık uzama süresinin dolması ile izleyen uzama yılının yani 1 yıllık süre zarfının daha sona ermesi gerekmektedir. İşte kiraya veren tarafından bu son yılın bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunulmuş olması şartıyla kira sözleşmesi sona erdirilebilecek; kiracı tahliye edilebilecektir.

TBK madde 347 " Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kira sözleşmesine bazen kiraya veren tarafından bildirimde bulunma süresi "15 günden fazla olacak şekilde " düzenlenerek sözleşme maddesi eklenmektedir. Ancak "kiracı aleyhine düzenleme yasağı" ilkesi gereğince bahsi geçen 15 günlük bildirim süresinin uzatılması mümkün değildir. Kira sözleşmeleri düzenlenirken kanun hükmüne bağlı kalınmalı; kiracı aleyhine düzenlemeye yer verilmemelidir. Aksi halde geçersiz kabul edilmektedir.

Kiracı kira ödeme borcu gibi kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerine yerine getirdiği sürece veya kendi isteği ile belirli sürenin bitimine dayanarak sona erdirmediği sürece kira sözleşmesi taraflar arasında geçerliliğini koruyarak devam edecektir.

Hal böyle olunca şartlar sağlanmadığı takdirde kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiracının tahliyesini istemek mümkün olmayacaktır.

Kiraya Veren Kira Sözleşmesini Sona Erdirme Süresini Beklemeden Kiracının Tahliye Edilebilmesi İçin Hangi Gerekçeleri Dayanak Teşkil Edebilir?

Uygulamada sıklıkla karşılaştığımız tahliye sebeplerinden biri de Gereksinim (İhtiyaç Nedeniyle) Taşınmazın Tahliyesidir. TBK madde 350 gereğince; Kiraya veren, kira sözleşmesini;

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Dava açarken burada dikkat edeceğimiz önemli bir husus da şudur ki; kira yılının sona ermesinden önce tahliye davası açılamaz. Dava açmak için kira yılının sona ermesi beklenmeli ve 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde dava açılmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açarken İhtar Çekmek Zorunlu Mudur?

İşbu davayı açarken ihtar çekme şartı bulunmamakta; fakat bu ihtarın çekilmesi ile uzun yıllar sürebilecek tahliye davasının önüne geçilerek uyuşmazlığın daha erken çözümlenmesi sağlanabilmekte; usul ekonomisi yönünden avantaj sağlayabilmektedir. Kaldı ki ihtarın dava açma süresini uzatmak gibi bir alternatif sağladığı da kanun maddesi ile sabittir. TBK madde 353 gereğince "Kira yılının sona ermesi beklenmeden en geç bu bir aylık sürenin sonuna kadar kiracı tarafından dava açılacağı kiraya verene yazılı olarak ihtar edilirse dava açma süresi bir kira yılı daha uzayacaktır."

Kiracı Tarafından Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmemesi Halinde Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Belirsiz Süreliye Döner Mi?

Kiracı tarafından belirli süreli kira sözleşmesinin sona erdirileceği hususunda 15 günlük süre zarfında bildirimde bulunulmaz ise sözleşme aynı şartlarla 1 yıllığına uzamış sayılarak belirli süreli kira sözleşmesi olma niteliğini korumaya devam edecektir.

Kiraya Veren Kiracının Tahliyesini İşbu Hal Sebebiyle Ne Kadar Sürede Gerçekleştirebilecektir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. İster konut ister çatılı iş yeri olsun; dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Dava açıldıktan sonra tensip zaptı düzenlenerek davanın açıldığı yer itibariyle mahkeme yoğunluğuna göre 3 ile 6 aylık sürelere göre duruşma günü tayin edilir. Basit yargılama usulüne tabi olarak görülen ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ilk duruşmada karar verilebilmesi mümkün iken, tanık deliline dayanılmasına bağlı olarak birden fazla tahkikat duruşması ile yargılamaya devam edilebilme ihtimali de kuvvetle muhtemeldir.

Bunun yanı sıra davanın sonuçlanabilme süresi bakımından net bir süre zarfı belirtmek doğru değildir. Davanın istinaf ve temyiz edilebilme durumuna göre bu süreler farklılık göstermekte ;6 aydan 3 yıla kadar çıkabilmektedir.

Dava açarken usule ilişkin dikkat etmemiz gereken diğer bir husus da dava harç ve masraflarıdır. Dava harcı; yıllık kira bedeli üzerinden belirlenmekte; işbu husus kararın istinaf ve temyiz kanun yollarına tabi olup olmadığı hususunda da göz önünde bulundurulmaktadır. Kaldı ki taşınmazın tahliyesine ilişkin olarak yerel mahkemeden karar çıkarsa; kiracının 3 aylık kira bedelini teminat olarak depo etmesi halinde kararın icrası geri bırakılır; fiilen tahliye mahkeme kararının kesinleşmesi halinde mümkün olacaktır.

İşbu hususlar doğrultusunda detaylı bilgi ve sorularınız için" beyzaozbek88@hotmail.com "adresine sorularınızı iletebilirsiniz. Sağlıcakla kalınız. Bir sonraki köşe yazımızda görüşmek dileğiyle...